ЖС или НИС что выгоднее для вашей семьи в 2025–2026? В этом гайде мы разбираем правила расчёта жилищной субсидии (ЖС) и условия военной ипотеки по НИС, показываем, когда каждая схема выгоднее на практике, и даём калькулятор для быстрого сравнения.
Коротко:
- ЖС (жилищная субсидия) — разовая выплата на покупку/строительство жилья. Сумма считается по формуле: нормативная площадь × норматив стоимости м² × коэффициент выслуги. Норматив площади: 33 м² (один), 42 м² (семья из двух), по 18 м² на каждого при составе 3+; коэффициент выслуги — от 1,85 до 2,75 (растёт с годами службы); норматив м² по РФ на II полугодие 2025 — 113 685 ₽ (на I полугодие 2025 — 107 611 ₽). Консультант Плюс
- НИС (военная ипотека) — государство ежегодно пополняет ваш ИНС и перечисляет ежемесячный платёж по ипотеке. На 2025 год ежегодный взнос — 395 370,1 ₽ (≈ 32 947 ₽/мес.); на 2026 год в проекте бюджета — 411 184,9 ₽ (≈ 34 265 ₽/мес.) — окончательно утвердят при принятии закона в декабре 2025. rosvoenipoteka.ru
Когда ЖС обычно выгоднее
- Большая семья (высокая «нормативная» площадь) + длинная выслуга (Кв близок к 2,75).
- Регион с дорогим «квадратом» по Минстрою (Москва, Чукотка и т. п.).
Когда НИС часто практичнее
- Нужно въехать в своё жильё раньше, не дожидаясь очереди на ЖС.
- Ставка по НИС и срок позволяют купить искомую квартиру: расчётная «покупательная способность» = максимальный кредит от ежемесячного взноса НИС + ваши накопления на ИНС. (Ставки и лимиты — банковские условия; потолок фактически задаёт платёж из НИС.) ВТБ
Справочник по формулам и нормам (с источниками)
Жилищная субсидия (ЖС):
S = N × R × Kв, где
- N — нормативная площадь: 33 м² (один), 42 м² (семья из 2), по 18 м² на человека при составе 3+; (норматив закреплён в отраслевых актах; анализ практики и ПП РФ № 76). Российская газета
- R — норматив (или средняя рыночная) стоимость 1 м², устанавливаемая Минстроем; II полугодие 2025: 113 685 ₽, I полугодие 2025: 107 611 ₽. Министерство строительства России
- Kв — коэффициент выслуги: 10–16 лет — 1,85; 16–20 — 2,25; 20–21 — 2,375; далее с 21-го — 2,45 + 0,075 × (лет-21), но не более 2,75. Консультант Плюс
Правовая база: Постановление Правительства РФ № 76 от 03.02.2014 (Правила расчёта субсидии). Консультант Плюс
НИС (военная ипотека):
- Ежегодный взнос на ИНС (на 01.01.2025): 395 370,1 ₽ (≈ 32 947 ₽/мес.); проект 2026 — 411 184,9 ₽/год. rosvoenipoteka.ru
- Максимальный кредит при НИС можно оценить по формуле аннуитета от ежемесячного взноса НИС (платёж) при выбранных ставке и сроке кредита.
ЖС vs НИС: быстрая сводка
| Критерий | ЖС | НИС |
|---|---|---|
| Когда получите | После признания нуждающимся и подхода очереди | Можно купить через 3 года участия (и раньше въехать) |
| Размер поддержки | Разовая сумма по формуле S = N×R×Kв | Ежегодные взносы + оплата банку ежемесячного платежа |
| Что влияет сильнее | Состав семьи, выслуга, «норматив» м² | Ставка, срок кредита, размер взноса НИС |
| Кому проще | Большая семья, длинная выслуга, дорогой регион | Нужно быстро купить и жить, даже при меньшей семье |
| Риски | Изменение нормативов/очереди | Ставка банка, лимиты по объектам, ограничение платёжеспособностью НИС |
Калькулятор «ЖС или НИС — что выгоднее?»
Что считает:
- Размер ЖС по формуле S = N×R×Kв.
- Максимальную цену жилья по НИС = кредит (из ежемесячного взноса НИС при заданной ставке/сроке) + ваши накопления на ИНС.
- Подсказку, что выгоднее в деньгах «на сейчас».
По умолчанию подставлены II полугодие 2025 (R=113 685 ₽) и взнос НИС-2025 (32 947 ₽/мес.). Источники — приказы Минстроя и «Росвоенипотека». Министерство строительства России
Калькулятор сравнения ЖС и НИС
1) Жилищная субсидия (ЖС)
2) Военная ипотека (НИС)
Формулы: ЖС = N×R×Kв; Kв: 1,85 (10–16), 2,25 (16–20), 2,375 (20–21), далее 2,45+0,075×(лет–21), ≤2,75. Кредит от НИС: аннуитет из ежемесячного взноса.
Примеры расчёта
- Семья из 3 человек, выслуга 22 года, II пол. 2025:
N=54 м²; R=113 685 ₽; Kв=2,525 ⇒ ЖС ≈ 15,6 млн ₽. Министерство строительства России - НИС-сценарий при ставке 10,8% и сроке 20 лет, взнос 32 947 ₽/мес., накопления 0,7 млн ₽:
Макс. кредит ≈ 3,5 млн ₽, доступная цена жилья ≈ 4,2 млн ₽. (Это иллюстрация чувствительности к ставке/сроку — подставьте свои условия в калькуляторе.) rosvoenipoteka.ru
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли «выйти из НИС» и перейти на ЖС?
Да, такая тактика есть; мы собрали пошаговую инструкцию и нюансы подачи. ВоенСчёт
Кто и как устанавливает «норматив стоимости» м²?
Минстрой России — приказами 2 раза в год (норматив по РФ) и ежеквартально (средняя рыночная стоимость по субъектам). На II пол. 2025 норматив — 113 685 ₽, на I пол. 2025 — 107 611 ₽. Министерство строительства России
Как растёт коэффициент выслуги Kв?
По Правилам (ПП РФ № 76): 1,85 (10–16 лет), 2,25 (16–20), 2,375 (20–21), затем ежегодно +0,075 начиная с 21 года, максимум 2,75. Консультант Плюс
Какая сумма НИС действует сейчас и что с 2026?
На 2025 — 395 370,1 ₽/год (≈ 32 947 ₽/мес.); в проекте бюджета-2026 — 411 184,9 ₽/год (≈ 34 265 ₽/мес.). Финальную цифру закрепят законом о бюджете в декабре 2025. rosvoenipoteka.ru
Что «выгоднее» в итоге?
Если семья большая и выслуга высокая — чаще ЖС (сумма больше). Если нужен быстрый переезд и ставка ок — НИС. В спорных случаях считайте через наш калькулятор и сравнивайте целевые квартиры в вашем регионе.
Полезные ссылки
- ПП РФ № 76 от 03.02.2014 — Правила расчёта ЖС (формула и Kв). Консультант Плюс
- КонсультантПлюс (разъяснение Kв и шаги после 21-го года). Консультант Плюс
- Минстрой РФ: норматив стоимости 1 м² на II полугодие 2025 — 113 685 ₽ (приказ № 394/пр от 02.07.2025); на I полугодие 2025 — 107 611 ₽. Министерство строительства России
- ФГКУ «Росвоенипотека»: ежегодный взнос НИС на 2025 — 395 370,1 ₽ (≈ 32 947 ₽/мес.). rosvoenipoteka.ru
- КонсультантПлюс (горячие документы): проект бюджета-2026 — 411 184,9 ₽ (значение будет закреплено в законе о бюджете). Консультант Плюс
