Переуступка прав по НИС на этапе ДДУ — это смена дольщика до ввода дома и перехода собственности. По закону уступка возможна только после полной оплаты цены ДДУ либо одновременно с переводом долга на нового участника (нужно согласие банка-кредитора). В рамках НИС банки и ФГКУ «Росвоенипотека» обычно не финансируют сделки по переуступке, поэтому безопасные варианты — расторжение ДДУ с возвратом денег с эскроу и новая покупка либо редкий сценарий перевода долга при письменном согласии банка.
- Переуступка (цессия) по ДДУ — передача прав требования по договору долевого участия до ввода дома и перехода собственности. Базовые правила: можно после полной оплаты или вместе с переводом долга на нового дольщика; запреты/согласия — по закону и условиям конкретного ДДУ. КонсультантПлюс
- В НИС (военная ипотека) стандартное финансирование покупки по переуступке не предусмотрено: банки и ФГКУ «Росвоенипотека» в обычной практике не согласуют ЦЖЗ под цессию. Исключения — редкость; банки прямо отвечали «не допускается». Поэтому безопасный путь — либо перевод долга с согласия банка, либо расторжение ДДУ и возврат денег с эскроу и новая сделка.
Правовая основа (просто и по делу)
- Ст. 11 214-ФЗ: уступка прав допускается после оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника ДДУ. КонсультантПлюс
- Ст. 382 ГК РФ: согласие должника на уступку права требования в общем случае не нужно, если закон/договор не требует иного (а ДДУ часто требует согласия застройщика). КонсультантПлюс
- Ст. 391 ГК РФ: перевод долга возможен только с согласия кредитора (банка по ипотеке/ЦЖЗ). Без согласия — ничтожно. КонсультантПлюс
- Эскроу по 214-ФЗ (ст. 15.4, 15.5): деньги до ввода дома заблокированы; при регистрации расторжения ДДУ банк закрывает эскроу и возвращает средства депоненту. КонсультантПлюс
- Позиция регуляторов/практики: Банк России подтверждает возможность уступки прав дольщика при эскроу (как института), но это не отменяет требований конкретного банка кредитора и условий НИС. КонсультантПлюс
Что с НИС на практике
- Купить по переуступке за счёт ЦЖЗ — обычно нельзя (РВИ/банки не финансируют цессию). Встречаются разъяснения банков «переуступка не допускается»; профессиональные гиды по НИС также пишут, что ЦЖЗ под цессию не дают.
- Если передумали/меняете объект после подачи в РВИ и открытия эскроу:
- безопасный маршрут — расторгнуть ДДУ, вернуть средства с эскроу, пересогласовать объект/банк/ЦЖЗ и заключить новый ДДУ.
- следите за сроком действия Свидетельства НИС (часто фигурирует срок порядка 9 месяцев) — не «сожгите» окно переоформления.
- Перевод долга и уступка возможны теоретически, но только при письменном согласии банка-кредитора и с учётом условий РВИ; на практике банки часто отказывают. КонсультантПлюс
Сценарии и алгоритмы
A) Хотите выйти из сделки и не потерять взнос (НИС/ипотека+эскроу)
- Письменно уведомьте застройщика о расторжении (по основанию/соглашению сторон).
- Зарегистрируйте расторжение ДДУ в Росреестре (это ключ к возврату денег).
- Подайте заявление в банк-эскроу на закрытие счёта эскроу и возврат средств.
- Погасите обязательства перед банком/РВИ (если кредит уже выдан), согласуйте дальнейшую схему с РВИ.
Что защищает вас: пока деньги на эскроу, застройщик к ним не имеет доступа, возврат идёт дольщику (с учётом условий и при наличии зарегистрированного расторжения).
B) Нужно передать права третьему лицу (цессию) «как есть»
- Проверьте ДДУ на запрет/необходимость согласия застройщика. Многие ДДУ требуют письменное согласие и берут плату за согласование. КонсультантПлюс
- Если есть ипотека/ЦЖЗ — получите согласие банка на перевод долга (иначе договор ничтожен). КонсультантПлюс
- Подпишите договор уступки + соглашение о переводе долга (обычно трёхстороннее с банком).
- Зарегистрируйте цессию в Росреестре, уведомьте застройщика.
⚠️ Риски: банк/РВИ может не согласовать, особенно в НИС; тогда безопаснее вернуться к сценарию A (расторжение → возврат → новая сделка).
C) Меняете квартиру у того же застройщика (без цессии)
Иногда застройщик предлагает соглашение об изменении ДДУ (смена объекта, площади, цены) с последующим переутверждением банком/РВИ. Формально это не уступка, но заново согласуйте пакет в банке/РВИ и сроки Свидетельства. (Технические требования к электронным соглашениям/уступкам — в ст. 4 214-ФЗ.) КонсультантПлюс
Как не потерять деньги: чек-лист
- Никаких «предоплат мимо эскроу»: платите только на эскроу, иначе возврат осложнится. (Смысл эскроу — блокировка до условий ДДУ.)
- Все изменения — через регистрацию: банк вернёт с эскроу только после регистрации расторжения/изменений.
- Согласия заранее: до подписания цессии добудьте письменное согласие банка (перевод долга) и, при необходимости, согласие застройщика. КонсультантПлюс
- Срок Свидетельства НИС контролируйте: чтобы успеть переоформить пакет.
- Комиссии: многие застройщики берут плату за согласование цессии — требуйте официальный счёт, не платите «налом».
Налоги при переуступке (если вы «продаёте» право)
Доход от уступки прав требования по ДДУ облагается НДФЛ; можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы или применить фиксированный имущественный вычет 250 тыс. ₽ (для прав требования, не недвижимости). Ставка — по НК РФ (13/15%). Гарант
Документы и где их взять
- Договор уступки + соглашение о переводе долга (шаблон банка/юриста). Основа: ст. 11 214-ФЗ, ст. 391 ГК РФ. КонсультантПлюс
- Согласие банка-кредитора (отдельное письмо/соглашение). Основа: ст. 391 ГК РФ. КонсультантПлюс
- Согласие застройщика (если требуется ДДУ). КонсультантПлюс
- Заявление в банк-эскроу о закрытии счёта (при расторжении) — после регистрации расторжения ДДУ.
Шаблоны
1) Запрос в банк на согласие перевода долга (ипотека/ЦЖЗ)
В Банк __________
от ФИО, паспорт, договор кредита № ___ от __.__.____
Прошу рассмотреть вопрос о согласии Банка на перевод долга по кредитному договору
№ ___ от __.__.____ на __ФИО нового заемщика__, в связи с планируемой уступкой прав
требования по ДДУ № ___ от __.__.____. Приложения: проект договора уступки,
пакет документов нового заемщика, согласие/проект согласия застройщика (при наличии).
Дата, подпись
2) Согласование цессии с застройщиком
Застройщику __________
от ФИО, ДДУ № ___ от __.__.____
Прошу согласовать уступку прав требования по указанному ДДУ в пользу __ФИО__
с переводом долга (при наличии), в т.ч. подписать необходимые документы для
регистрации перехода прав в Росреестре. Готов оплатить установленную договором
плату за согласование (при наличии).
Дата, подпись
3) Заявление в банк-эскроу о закрытии счета (при расторжении ДДУ)
В Банк-эскроу __________
от ФИО, договор счета эскроу № ___
Прошу закрыть счет эскроу № ___ и вернуть денежные средства в связи с
расторжением ДДУ № ___ от __.__.____ (расторжение зарегистрировано
Росреестром __.__.____, прилагаю выписку).
Дата, подпись
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли купить по НИС по переуступке?
Как правило, нет: ЦЖЗ под цессию банки/РВИ не одобряют. Рассматривайте перевод долга с согласия банка (редко) или расторжение ДДУ с возвратом средств и новую сделку. Банки.ру
Что будет с деньгами на эскроу при расторжении?
После регистрации расторжения ДДУ банк закрывает эскроу и возвращает средства депоненту (согласно 214-ФЗ).
Нужно ли согласие застройщика на цессию?
По общему правилу — нет, если в ДДУ нет требования о согласии; но многие ДДУ такое условие содержат. Проверяйте текст своего договора. КонсультантПлюс
Нужен ли банк для перевода долга?
Да. Перевод долга без согласия кредитора ничтожен (ст. 391 ГК РФ). КонсультантПлюс
Заплачу ли НДФЛ при «продаже» права?
Да, доход облагается; можно уменьшить на расходы/вычет 250 тыс. ₽ (для прав требования)
