1. Какие программы работают в 2025 году
С января 2025 года рынок ипотеки существенно изменился: ЦБ поднял ключевую ставку, банки скорректировали предложения, а государство запустило (и продлило) отдельные льготы для военнослужащих и участников специальной военной операции (СВО). Поэтому сравнивать ипотеку нужно не только по ставке, но и по тому, кто именно гасит ежемесячный платёж, сколько денег можно занять и можно ли получить налоговый вычет.
| Критерий | Обычная ипотека | Военная ипотека (НИС) | Ипотека 2 % для участников СВО |
|---|---|---|---|
| Кто может оформить | Любой гражданин, подтвердивший доход | Действующие военнослужащие—участники накопительно‑ипотечной системы (НИС) | Участники/ветераны СВО и их семьи; врачи, учителя, госслужащие в новых регионах |
| Процентная ставка | 19–28 % (рынок; средняя ≈ 24 %) |
| Фиксированная ставка 2 % годовых (субсидируется государством) |
| Покрытие платежа государством | Нет | Ежегодный взнос НИС (383 979 ₽ в 2025 году) | Платёж гасит заёмщик; ставка уже льготная |
| Максимальная сумма | До 12 млн ₽ (зависит от региона и банка) | 1,5–5 млн ₽ (по условиям банка‑партнёра Росвоенипотеки) | 6 млн ₽ |
| Срок действия программы | Постоянно | Постоянно (при условии участия в НИС ≥ 3 лет и планов службы ≥ 10 лет) | До 30 апреля 2025 года; продление обсуждается |
Уже на этапе первичного сравнения видно, что низкая ставка не равна низкой нагрузке: военная ипотека с 25 % может казаться дорогой, но фактически часть платежа за вас вносит государство.
2. Детальный расчёт: квартира за 5 000 000 ₽ на 15 лет
Чтобы сравнить программы «в лоб», возьмём одинаковый объект стоимости 5 млн ₽. Считаем классический аннуитет без досрочных платежей; калькулятор voenschet.ru использует формулу P·r / (1−(1+r)^−n), где P — тело кредита, r — месячная ставка, n — число месяцев.
| Показатель | Обычная 24 % | Военная 6 % (семья) | Военная 25 % (без семьи) | СВО 2 % |
|---|---|---|---|---|
| Первоначальный взнос | 750 000 ₽ (15 %) | 750 000 ₽ | 750 000 ₽ | 500 000 ₽ (10 %) |
| Сумма кредита | 4 250 000 ₽ | 4 250 000 ₽ | 4 250 000 ₽ | 4 500 000 ₽ |
| Ежемесячный платёж | ≈ 74 600 ₽ | ≈ 35 900 ₽ | ≈ 90 800 ₽ | ≈ 29 000 ₽ |
| Покрытие гос‑средствами | — | − 31 998 ₽ (взнос НИС) | − 31 998 ₽ | — |
| Фактическая нагрузка семьи | 74 600 ₽ | ≈ 3 900 ₽ | ≈ 58 800 ₽ | 29 000 ₽ |
Разница очевидна: «военная+семья» даёт минимальный платёж, «СВО 2 %» — второе место, а «военная без семьи» ощутимо дороже «гражданской» ипотеки, если у вас высокая ставка.
Важно: если у вас нет семьи (а значит, льготной ставки 6 % не будет) и вы не планируете служить более 10 лет, то решение брать военную ипотеку стоит принимать только после детального расчёта: иногда выгоднее остаться на арендном жилье и копить первоначальный взнос.
3. Дополнительные факторы: переплата, налоговый вычет, досрочка
3.1 Итоговая переплата
Если не делать досрочных платежей, общая переплата за 15 лет получается следующей:
- Обычная 24 %: ≈ 9,2 млн ₽;
- Военная 6 % (семья): ≈ 3,0 млн ₽ (80 % погашает НИС);
- Военная 25 % (без семьи): ≈ 11,4 млн ₽, из которых НИС покроет около 4,8 млн ₽;
- СВО 2 %: ≈ 720 тыс. ₽.
3.2 Налоговый вычет
Вычет 13 % на расходы до 2 млн ₽ (возврат до 260 тыс.) и на проценты (до 390 тыс.) можно получить в любой программе. Однако если платёж делает государство, в зачёт идут только ваши личные деньги. Поэтому военным без семьи стоит предусмотреть собственные взносы, чтобы использовать вычет по максимуму.
3.3 Досрочное погашение
При ставках выше 20 % досрочка — мощный инструмент экономии: каждое 100 000 ₽, внесённые в первые три года, сокращают переплату почти на 70 тыс. и срок кредита на 3–4 месяца. При ставке 2–6 % эффект скромнее, но всё равно снижает срок и переплату.
4. Кейс‑стади: реальные примеры
Кейс 1. Семья лейтенанта с двумя детьми
Служит 5 лет, зарплата 72 тыс. ₽. Ставка 6 %, платёж 36 тыс. ₽, НИС — 32 тыс. ₽, «живыми» платят 4 тыс. ₽. Через два года планируют внести материнский капитал (756 тыс. ₽) — выбывает 29 месяцев платежей.
Кейс 2. Сержант без семьи, стаж 7 лет
Ставка 25,2 %, платёж 92 тыс. ₽, из которых НИС — 32 тыс. ₽, к оплате 60 тыс. ₽. Решили арендовать квартиру за 26 тыс. ₽ и откладывать разницу — за 4 года накопят 1,5 млн ₽ и посмотрят, как изменится рынок.
Кейс 3. Ветеран СВО
Ставка 2 %, сумма кредита 3,8 млн ₽, платёж 24,4 тыс. ₽. Доход семьи 118 тыс. ₽, нагрузка комфортная. Досрочно планируют гасить по 100 тыс. ₽ раз в полгода — кредит закрывается за 8,5 лет.
5. Часто задаваемые вопросы
Можно ли рефинансировать военную ипотеку под меньший процент?
Да, при рождении ребёнка или смене статуса семьи военный может перейти на ставку 6 % («Семейная ипотека»). Банк делает переоформление без комиссии, но понадобится согласие Росвоенипотеки.
Что будет, если уволиться из армии до 10 лет службы?
Если квартира куплена по НИС, а вы прослужили менее 10 лет, сумму, перечисленную государством, придётся вернуть с учётом процентов. Поэтому увольнение возможно только после погашения долга или компенсации бюджета.
Есть ли ограничения по объекту при ипотеке 2 %?
Да. Программа действует только в республиках ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, Курской и Белгородской обл. Квартира должна быть в доме, введённом в эксплуатацию, и стоить не дороже 6 млн ₽.
Можно ли покупать апартаменты или землю?
Военная ипотека разрешает только жилые помещения с аккредитацией банком; апартаменты обычно не подходят. Для льготы 2 % требования аналогичные. Обычная ипотека допускает апартаменты, но ставка будет выше.
6. Чек‑лист действий
- Определите статус: участник НИС, участник СВО, наличие детей — это сразу отсечёт лишние варианты.
- Соберите доходы: банки ужесточили скоринг после роста ставок. Готовьте справки 2‑НДФЛ/по форме банка, военный билет, выписки НИС.
- Сравните банки‑партнёры: разница по льготным ставкам может быть 0,5–1 п.п., а по “обычным” — до 4 п.п.
- Заполните калькулятор voenschet.ru — увидите ежемесячную нагрузку «на руке».
- Подавайте заявку: военным — через Росвоенипотеку, СВО — через уполномоченные банки. На эквайринг документов заложите 2–3 недели.
- Не забывайте про страхование: жизнь, жильё, титул. Для военной ипотеки премия может оплачиваться из средств НИС.
7. Правовая основа
Основные документы, регулирующие программы:
- Федеральный закон № 161‑ФЗ от 20 августа 2004 г. «О накопительно‑ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
- Постановление Правительства РФ № 1209 от 30 июля 2021 г. — условия «Семейной ипотеки»;
- Постановление Правительства РФ № 2556 от 28 декабря 2022 г. — ипотека 2 % для участников СВО (действует с 1 января 2023 г.);
- Указ Президента РФ № 855 от 19 ноября 2023 г. — порядок признания участников СВО.
8. Итоги
Военная ипотека + семья побеждает по минимальному ежемесячному платежу, ипотека 2 % — по итоговой переплате, военная ипотека без семьи требует трезво оценить срок службы и планы на будущее, а обычная ипотека нужна, когда стоимость жилья выше лимитов льготных программ или нет статуса участника/военнослужащего.
Надеемся, статья помогла разобрать все нюансы.
