Продажа квартиры с обременением НИС — самая «тонкая» сделка военной ипотеки. Жильё, купленное по НИС, обычно находится в двойном залоге: у банка (по договору ипотеки) и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека» (ипотека в силу закона). Пока эти обременения не сняты или не согласованы, продать объект нельзя. Это следует из норм об ипотеке (сделка с залоговым имуществом — только с согласия залогодержателя) и из порядка НИС.
Почему «продажа как есть» почти не работает
- Два залогодержателя → нужно два согласия: банка и государства (Росвоенипотека). Без них регистрация перехода права собственности не пройдёт. Это прямое требование ст. 37 Закона об ипотеке.
- Записи об ипотеке в ЕГРН: в выписке отражены оба обременения — пока они действуют, право не «чистое».
Итог: продажа квартиры с обременением НИС возможна, но либо после полного погашения и снятия обременений, либо через «синхронную» сделку, где погашение и снятие выполняются внутри одного расчёта с согласиями залогодержателей.
Рабочие сценарии (что реально проходит)
1) Полное погашение → снятие обременений → «чистая» продажа
- Погашаете кредит банку и ЦЖЗ (если есть остаток), получаете подтверждения, снимаете ипотеку банка и ипотеку РФ, затем продаёте «чистый» объект.
- Сроки регдействий: ипотека жилого помещения — обычно до 5 рабочих дней; ипотека РФ по НИС — до 3 рабочих дней после поступления сведений в Росреестр. Электронная подача часто быстрее.
2) Синхронная продажа с закрытием долгов «внутри сделки»
- На счёте/эскроу/аккредитиве фиксируют суммы: погашение банку, возврат ЦЖЗ (если требуется) и остаток продавцу.
- Банк и Росвоенипотека заранее выдают согласия/условия закрытия, после чего деньги списываются, обременения гасит Росреестр, и только затем средства доходят до продавца.
- Правовая база: отчуждение заложенного имущества с согласия залогодержателей (для банка и государства — обязательно).
3) Замена предмета залога (редко)
- Вместо продажи — меняют залог на другой объект (переезд). Нужны согласия банка и Росвоенипотеки; требует идеальной «математики» по стоимости/ликвидности и предварительного согласования. Правомерно только как исключение.
Порядок согласования: пошаговая схема
- Уведомите банк и Росвоенипотеку о намерении продажи. Запросите официальные суммы к погашению (payoff) по кредиту и по ЦЖЗ (если есть). У многих банков формой/письмом; по ЦЖЗ — через ФГКУ.
- Выберите расчётный механизм: эскроу/аккредитив с тремя «карманами» (банк, ЦЖЗ, продавец) — снижает риски обеих сторон.
- Получите согласия залогодержателей. Банк даст условия закрытия/согласие на отчуждение; Росвоенипотека согласует порядок погашения ЦЖЗ и снятия ипотеки РФ. Продажа без согласий невозможна.
- Подготовьте пакет в Росреестр. После расчёта гасится ипотека банка и ипотека в пользу РФ; Росреестр вносит изменения в ЕГРН в установленные сроки.
- Если есть дети/маткапитал — получите допсогласия (опека/ПФР). На практике регистраторы требуют эти документы.
Ориентир по времени: согласования у институтов НИС и банка занимают практические 2–3 недели (без замечаний), затем регистрация — ещё ~5 рабочих дней (ипотека), до 3 дней — по ипотеке РФ. Закладывайте запас.
Риски при продаже квартиры с обременением НИС — и как их закрыть
- Не получить согласие залогодержателей. Риск «срыва» сделки. Решение: соберите предварительные ответы банка/РВИ до аванса/задатка; прописывайте условие о возврате задатка при отказе согласующего.
- Временной разрыв («переходный период»). Деньги ушли, а запись в ЕГРН ещё не погашена. Решение: аккредитив/эскроу с условием выдачи только после снятия обеих ипотек. Сроки: ипотека — до 5 р/д, ипотека РФ — до 3 р/д.
- Недооценка суммы возврата ЦЖЗ. Возврат государству (при необходимости) должен быть обеспечен в полном объёме; уточняйте «сумму к погашению». Помогает профильный расчёт/калькулятор.
- Особые согласия (дети/маткапитал) забыли запросить → приостановка регистрации. Решение: заранее собрать согласия опеки/ПФР.
Документы по сделке (типовой состав)
- Согласие банка (залогодержателя) на отчуждение / закрывающая справка.
- Пакет для Росвоенипотеки (согласование погашения ЦЖЗ/снятия обременения РФ).
- ДКП/соглашение и расчётный инструмент (эскроу/аккредитив) с условиями закрытия долгов.
- Выписка ЕГРН, закладная (если оформлялась), страховки (по требованию банка).
- При необходимости — согласие органов опеки, ПФР (материнский капитал).
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли продать до полного погашения?
Да, продажа квартиры с обременением НИС допустима только при согласии обоих залогодержателей (банк и государство). На практике сделки проходят по «синхронной» схеме с закрытием долгов из средств покупателя через аккредитив/эскроу. КонсультантПлюс
Сколько снимают ипотеку РФ в Росреестре?
После поступления от ФГКУ документов о погашении ЦЖЗ Росреестр гасит запись об ипотеке РФ до 3 рабочих дней. m.rosvoenipoteka.ru
Какие в целом сроки регистрации?
Госрегистрация ипотеки жилых помещений — до 5 рабочих дней (через МФЦ — дольше). Электронные пакеты часто проходят быстрее.
Нужны ли согласия опеки/ПФР?
Если в объекте зарегистрированы дети/использован маткапитал — да, на практике регистраторы требуют эти согласия.
Внутренние ссылки для ВоенСчёт
- Досрочное погашение ЦЖЗ: проценты, штрафы, порядок
- Смена банка по НИС: когда выгодно, как согласовать, сроки
- Калькулятор НИС (для оценки «до/после»).
- 2025″>Инвестдоход НИС: расчёт и отображение в ЛК.
Полезные внешние нормы/разъяснения
- 102-ФЗ «Об ипотеке»: отчуждение заложенного имущества — только с согласия залогодержателя (ст. 37). КонсультантПлюс
- 117-ФЗ «О НИС» (база для ЦЖЗ и ипотеки РФ). КонсультантПлюс
- Росвоенипотека: порядок снятия обременения РФ (срок до 3 р/д). m.rosvoenipoteka.ru
- 218-ФЗ / Госуслуги: сроки регистрации ипотеки (до 5 р/д). do.gosuslugi.ru
Комментарии